بهترین زمان معامله ملک حالاست

مصطفی قلی خسروی با حضور در کافه خبر به سئوالات متعددی درباره ماهیت کار صنفش پاسخ داد . وی معتقد است تقویت کد رهگیری امنیت معاملات در حوزه مسکن، این گران ترین و سرمایه ای ترین کالای ایرانی را افزایش می دهد . مشروح مصاحبه با وی در پی می آید.

قیمت مسکن در سال جاری افزایش قابل توجهی را تجربه کرده و اخیرا طبق اعلام همکاران شما دوباره این بازار به لاک رکود خزیده است. آیا این احتمال وجود دارد که تغییراتی به نفع خریدار در این بازار ایجاد شود ؟

من همیشه می گویم اگر به خرید مسکن نیاز دارید همین الان بخرید، امروز بهتر از فرداست.هر کسی نیاز داره باید خرید خود را انجام دهد. خرید ملک هیچ وقت ضرر نداشته و در این بازار همواره خریدار برنده است ، البته نباید جوی ایجاد شود که فروشنده فکر کند خبری است و ملک را نفروشد. بازار باید همیشه بچرخد و گردش پولی داشته باشد.در کل اگر خریداران محترم و فروشندگان محترم منتظرند برنامه خاصی به اجرا در بیاید و تغییری عحیب و غریب اتفاق بیفتد، بهتر است از فاز انتظار خارج شوند و معامله خود را انجام دهند.

وقتی می گوییم قیمت مسکن و افزایش قیمت، بسیاری انگشت اتهام را به سمت شما و همکارانتان در این صنف می گیرند، فکر می کنید علت چیست؟

والا از کسی پرسیدند بدگو داری؟ گفت بله؛ گفتند برو که بد عالم هستی.حالا حکایت ماست که بد نیستیم اما بدگو زیاد داریم .

 با این وجود بسیاری معتقدند که همکاران شما در بالا بردن قیمت مسکن نقش دارند.

چرا باید این کار را بکنند؟ این حرف درستی نیست . از افزایش قیمت مسکن چه سودی نصیب ما می شود؟ اگر قیمت یک واحد مسکونی یک میلیارد تومان باشد شاید ۱۰ مشتری برایش باشد، اما وقتی قیمت رسید به یک میلیارد و صد، این ۱۰ مشتری به پنج مشتری و در صورت افزایش بیشتر قیمت به سه مشتری و … کاهش می یابد . شما درباره ذات کار من اشتباه می کنید .

 این نکته را بسیاری از خوانندگان ما در بخش دیدگاه ها مطرح کرده بودند.

 این طور نیست. من توضیح می دهم . ذات کار من آوردن قیمت پایین و مقرون به صرفه برای جوش دادن یک معامله است.من همیشه می گویم سخت ترین قسمت ازدواج بله برون است، والا عقد که کاری ندارد.همه دیگر آماده اند و راضی . حالا هم سخت ترین کار معامله بر گردن ماست. راضی کردن دو طرف برای عقد قرارداد .

ما دلال هستیم یعنی هنر دلالی را بلدیم.دلال یعنی دلالت کننده و دلیل آورنده.کسی که بین دو نفر دلیل بیاورد ، دلال است حالا اگر برخی می خواهند  آدرس را اشتباه بدهند و بگویند این ها باعث گرانی هستند ، حرف دیگری است اما لطفا برای آدرس اشتباه دادن ذات کار من را جابجا نکنید.

بازنشسته‌ها جذب صنف ما می‌شوند

برخی معتقدند که تعداد مشاوران املاک در کشور زیاد است و همین امر به رقباتی منفی برای بالا بردن قیمت دامن زده است .

 برای پاسخ به چند نکته باید اشاره کنم . بر اساس کدام استاندارد می‌گویند تعداد مشاوران املاک زیاد است؟ در کشورهای توسعه یافته یک استانداردی هست که اگر این قدر خونه ساخته شد و این تعداد جمعیت بود، فلان تعداد مشاور املاک باید وجود داشته باشد اما این قضاوت از کجاست؟ این یک نکته اما نکات بعدی  قانون به دارنده واحد صنفی مجوز داده است که اگر دخل وخرجش مثلا با بقالی نچرخید، این واحد صنفی را به یک بزازی ، سبزی فروشی یا مشاور املاک یا نمایشگاه اتومبیل و … تغییر دهد. من در این بخش نمی توانم کاری کنم . این حکم قانون است. حالا یک نکته دیگر. بیشتر چه کسانی متقاضی داشتن مجوز برای دایر کردن مشاوران املاک هستند؟ بازنشستگان محترم . در واقع بررسی من نشان می‌دهد افراد پس از بازنشستگی از وزارت آموزش و پرورش، نیروهای نظامی و انتظامی، ارتش ، دانشگاه و … وارد صنف ما و شاید دیگر صنف‌ها می شوند. می دانید چرا؟ چون دخل و خرجشان با هم نمی خواند. هنوز قدرت کار دارند، مثلا شصت ساله هستند اما عروس و داماد و نوه دارند و خرجشان خیلی بالاتر از حقوق بازنشستگی است. پس می آیند و جواز می گیرند. حالا در این حوزه ما مقصر هستیم؟ می توانید یک قانون را اصلاح کنید، دو استاندارد قانونی تدوین کنید تا تعداد مشاوران املاک مشخص شود و سه حقوق بازنشستگان را زیاد کنید تا بعد از بازنشستگی به کار دوباره نیاز نداشته باشند.

صنف شما در کشور و در تهران چه تعداد عضو دارند؟

در کشور ۱۵۸ هزار و ۲۲۰ واحد مشاور املاک با مجوز دارم و در تهران نیزدیک به ۱۱هزار مشاور املاک فعالیت می کنند .

 به نظر می رسد با توجه به ماهیت کار شما مراجعه به بی‌جوازها خطراتی داشته باشد و البته تعداد بی‌جوازها هم در این صنف کم نیست.

 حتما خطراتی دارد اما ما با گذاشتن بازرسان سیار ، به شدت با بی جوازها مقابله می کنیم . در حال حاضر حدود ۵۰۰ تا ۶۰۰ بی جواز وجود دارد که در شرف دریافت مجوز هستند اما مردم عزیز نیز خودشان حساسیت به خرج بدهند و وقتی به واحد صنفی مراجعه می کنند جواز را رویت کنند چون در معرض دید نصب شده است.

 با توجه به نکته ای که گفتید بخش عمده فعالان صنف شما را افرادی با متوسط سنی بالا و بازنشستگان تشکیل می‌دهند؟

 خیر. بدنه نیروی کار در صنف ما جوان است. جوازدارها شاید سنشان بیشتر باشد اما مباشران و کارکنان واحدهای صنفی ما همه جوان هستند.در ضمن سطح تحصیلات در صنف ما بالاست.ما حتی پزشکان و روحانیانی را داریم که چون دخل و خرجشان نمی خواند، جواز گرفته اند و فعالیت می کنند.البته ما در فرم هایی که برای صدور پروانه در اختیار متقاضیان می گذاریم نمی پرسیم شغل شما قبلا چه بوده ، خودشان در برخی موارد اشاره می کنند اما در کل سطح تحصیلات در صنف ما بالا رفته و دیگر دوره “کلاه‌شاپویی‌ها” و چراغ علاء الدینی ها گذشته است. امروز در صنف ما ۳۱۲ نفر دکترا دارند . منظورم این نیست که پزشک هستند بلکه دارای تحصیلات تا مقطع دکترا هستند . در این صنف ۲۴۱۱ فوق لیسانس و ۱۹ هزار ۶۲۱ لیسانسیه داریم . البته ۱۰ هزار و ۸۹۳ دارنده جواز هم فوق دیپلم دارند.

۶۹ هزار و ۲۳۲ نفر تحصیلات کمتر از دیپلم و ۱۹۲ نفر نیز تحصیلات حوزوی دارند پس می بینید شمار تحصیلکردگان متقاضی برای ورود به صنف افزایش چشمگیر داشته است.

در یک دهه گذشته که بازار مسکن با رکود مواجه بود تعداد مشاوران املاک چه تغییری کرد؟

 تعدادمشاوران املاک افزایش اندکی داشت، همین . آمار نشان می دهد رویش بیش از ریزش بوده است.

سهمی که مشاوران املاک از یک معامله می گیرند، برای بسیاری دغدغه ای جدی است، برخی این پول را زیاد می دانند . شما به عنوان رییس صنف چه نظری دارید؟

 والا دخل و خرج خیلی از همکاران ما با هم نمی خواند. در تمام دنیا مشاور املاک ۶ درصد از فروشنده و خریدار می گیرند .

 اما شیوه کاری مشاوران املاک در این کشورها با ما تفاوت های فراوانی دارد.

بله ، کارهای اضافه هم انجام می دهند اما رقم دریافتی ما بالا نیست. در ضمن ما دریافت نرخ را تا نیم درصد ، پیش‌تر از وزیر امضا گرفته بودیم اما در این چهار سال گذشته که من نبودم،  بررسی کردند و گفتند تا رقم ۵۰۰ میلیون تومان نیم درصد و از ۵۰۰ میلیون تومان به بالا یک چهارم درصد باید پرداخت شود. باور کنید کار ما هم سخت است. برای فروش خانه بیست بازدید می گذاریم، تازه شاید معامله جوش نخورد.

مالیات علی‌الراس از ربا هم بدتر است

اعضای صنف شما مودیان مالیاتی خوبی هستند؟ این صنف چقدر مالیات می دهد؟

 رقم دقیق مالیات پرداختی را نمی دانم اما شیوه تعیین مالیات ما علی الراس است که از ربا هم بدتراست.متاسفانه برخی ممیزهای مالیاتی دفاتر ما را قبول نمی کنند و مالیات را علی‌الراس محاسبه می کنند . از سوی دیگر کد رهگیری قرار نبود ابزار مالیات باشد اما امروز فقط تبدیل به ابزار محاسبه مالیات شده و بعد از همه این ها باز می‌گویند برو زیرمیزی‌هایت را هم بیاور که صحیح نیست . ما باید به هم اعتماد داشته باشیم . اصلا بهتر است راستگویی را از وزارت امور اقتصادی و دارایی آغاز کنیم . قانون گفته اگر من اظهارنامه اشتباه دادم می‌توانید تا مصادره اموال پیش بروید ، خوب پس چرا از ابزارهای دیگر استفاده می کنید؟ بگذارید مردم اظهارنامه را بدهند، بعد شما با نظارت راستی‌آزمایی کن .

 به کد رهگیری اشاره کردید، آیا بعد از اینکه کد رهگیری به معاملات اضافه شد، تعداد شکایات کاهش یافته است؟

 بله اما وضعیت مطلوب ما نیست .

 به هر حال کد رهگیری هم یک ابزار است که می توان حتی برای محاسبه مالیات هم مورد استفاده قرار داد، چرا با این موضوع مخالفید؟

خوب شان نزول کد رهگیری چه بود؟ ما گفتیم برای کد رهگیری پلاک ثبتی را به ما بدهید اما نه پلاک ثبتی را دادید، نه ممنوع الخروجی را  نه حتی ممنوع المعامله بودن افراد را. اگر این ابزارها را بدهید کار قوه قضاییه کمتر می‌شود.هیمن حالا من روزانه بیش از ۱۰ تلفن از قضات محترم دارم که می رپسند فلان معامله انجام شده یا خیر؛ بخش مهمی از مشکلات در این حوزه قابل پیشگیری است، چون وقتی من برای نوشتن قرارداد وارد سامانه می شوم با اطلاع از ممنوع المعامله بودن، ممنوع الخروجی و … دیگر قرارداد را نمی نویسم تا بعد مشکلی پیش بیاید . در ضمن اگر کسی بدهی مالیاتی و عوارض و … داشته باشد، در همین سامانه قابل نمایش است . پس ببنید حمایت از کد رهگیری چقدر کار قوه قضاییه و سایر دستگاه ها را تسهیل می کند اما متاسفانه هیچ اطلاعاتی در اختیار ما نگذاشتند .  رفتند یک شبه  قانون تسهیل درست کردند ، یک شبه قانون پیش فروش نوشتند اما دیدند مردم جذب دفترخانه ها نمی شوند. شما به ما با کد رهگیری ابزار بدهید بعد ببینید تعداد شکایات چقدر کاهش می یابد چون امکان سوء استفاده از بین می رود .

 کد دهگیری باعث امنیت معاملات می شود . اگر فردا داعشی و خلافکار و … بخواهند خانه اجاره کنند یا بخرند و محضر نروند خیلی ساده از طریق همین سامانه کد رهگیری قابل پیگیری است حالا ما دائم می گوییم حمایت کنید، این کد اصلا قرار نبود مبنای محاسبه مالیات باشد، اما در شرایط کنونی فقط به مبنایی برای محاسبه مالیات بدل شده است .

 در ضمن صنف ما نصیبی از این سامانه نبرده است، حرف ما برای تقویت و حمایت تنها پیشگیری از مشکلات در معاملات و افزایش امنیت معاملات است.