عدم استقبال بانکها از وام مسکن/خبری از مالیات برعایدی سرمایه نیست

هفته گذشته با حضور علی لاریجانی، وزیر راه و شهرسازی، رئیس کل بانک مرکزی، رئیس کمیسیون عمران مجلس و مدیرعامل بانک عامل بخش مسکن راه های نجات بخش مسکن از وضعیت کنونی را بررسی کردند.

در این جلسه تصمیم بر این شد که سهم تسهیلات بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی به ۲۰ درصد افزایش یابد.

در حال حاضر سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی ۸.۵ درصد است و تنها بانک تخصصی بخش مسکن نیز با ظرفیت بالای ۹۰ درصد در حال وام دهی به بخش مسکن است.

از سوی دیگر سال ۹۴ در شورای پول و اعتبار تصویب شد سایر بانک های تجاری که از سال ۹۰ ورود آنها به بخش مسکن ممنوع شده بود، می توانند در بازار مسکن نیز به اعطای تسهیلات بپردازند که این اتفاق هیچ گاه با استقبال بانک ها مواجه نشد. و بانک‌ها در این مدت در بخش ساختمان سرمایه گذاری انجام دادند، عمدتاً به احداث مال ها و مجتمع‌های تجاری ختم شد که نه تنها تأثیری در بازار مسکن نداشته است، بلکه تعمیق و تشدید رکود در بخش ساختمان و افزایش هزینه تمام شده ساخت و ساز را هم در پی داشته است. همچنین بانک ملی نیز از سال ۹۶ اقدام به اعطای تسهیلات مسکن از محل اوراق تسهیلات مسکن کرده است که با توجه به عدم استقبال مشتریان این بانک از دریافت این تسهیلات، نرخ هر برگه حق تقدم تسهیلات مسکن صادره از بانک ملی در حال حاضر در بازار سرمایه به پایین ترین حد خود رسیده و وارد کانال ۲۰ هزار تومانی شده است. این در حالی است که اوراق تسهیلات مسکن صادره از بانک عامل بخش مسکن با ۲ برابر قیمت اوراق تسهیلات مسکن بانک ملی در حال خرید و فروش است.

وزیر راه و شهرسازی: بانک ها کنسرسیوم مسکنی را تشکیل دهند

محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی نیز روز گذشته در جلسه شورای عالی مسکن درباره مشکلات بانک ها برای تأمین مالی بخش مسکن گفت: با توجه به اینکه ۴۰ درصد نقدینگی در اختیار بانک ملی است، می توان از منابع این بانک برای تأمین مالی پروژه های تولید و ساخت مسکن بهره برد.

وی همچنین پیشنهاد تشکیل کنسرسیومی از بانک ها برای تأمین مالی بخش مسکن را ارائه داده است.

مدیرعامل بانک: بانک عامل مسکن توانایی افزایش تسهیلات مسکن را ندارد

ابوالقاسم رحیمی انارکی ندیرعامل بانک عامل بخش مسکن درباره جلسه افزایش ۲۰ درصدی سهم مسکن از تسهیلات بانکی اظهار داشت: در حال حاضر سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی ۸.۵ درصد است.

وی ادامه داد: از سوی دیگر بانک مسکن در حال حاضر بیش از ۹۰ درصد تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص داده است. بنابراین عملاً این بانک حداکثر نقش خود در زمینه تأمین مالی بخش مسکن را ایفا کرده است. درنتیجه این دستورالعمل رئیس مجلس برای سایر بانک ها تکلیف خواهد شد.

این مقام مسئول بانکی تصریح کرد: وظیفه تعیین بانک های عامل برای افزایش سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی بر عهده بانک مرکزی گذاشته شده است. بانک مرکزی باید این تقسیم بندی را انجام دهد.

مدیرعامل سابق بانک عامل مسکن: بانک ها امکان وام دهی به بخش مسکن را ندارند

محمدهاشم بت شکن درباره علت عدم استقبال بانک ها از افزایش سهم تسهیلات بانکی در بخش مسکن اظهار داشت: بانک های تجاری منطقاً علاقه ای به اعطای تسهیلات مسکن ندارند.

وی افزود: دلیل آن این است که تسهیلات مسکن اعم از خرید یا ساخت، سررسید بالای ۱۰ سال دارد؛ معمولاً تقسیط تسهیلات خرید، بالای ۱۰ سال است و تسهیلات ساخت هم معمولاً بعد از دو سال دوره مشارکت ساخت، باید به فروش اقساطی تبدیل شود.

بت شکن ادامه داد: بنابراین چون منابع بانک های تجاری کوتاه مدت است، از جهت ضوابط بانکی اقدام صحیحی نیست که سپرده های کوتاه مدت خود را به تسهیلات بلند مدت مانند مسکن اختصاص بدهند. بنابراین عدم ورود بانک های تجاری به بخش مسکن، منطقی است.

وی یادآور شد: راهکار این است که یک مفری باز شود تا تسهیلات بلندمدت از طریق بازار سرمایه به منابع جدید مالی تبدیل شود. در تمام مدت هم این وضعیت وجود دارد و راهکار آنها استفاده از اوراق رهنی است. در دیگر کشورها، بانک های تجاری تسهیلات Home Loan (وام مسکن) پرداخت می کنند اما علت موفقیت آنها این است که وقتی تسهیلات ۲۰ یا ۳۰ ساله می دهند، مانده تسهیلات را به اوراق بهادار تبدیل کرده و در قالب MBS (Mortgage-backed security اواراق تضمین بازگشت وام مسکن) در بازار سرمایه به فروش می رسانند و درنتیجه بلافاصله سود حاصل از پرداخت تسهیلات را بانک های تجاری با این اقدام دریافت می کنند. اما این روش در کشور ما وجود ندارد.

عضو هیئت علمی دانشگاه علامه طباطبایی تصریح کرد: نکته کلیدی تسهیلات مسکن این است که در تمام دنیا نرخ آن تک رقمی است و شرط آن وجود تک رقمی است. وقتی تورم تک رقمی نداریم، نمی توانیم انتظار داشته باشیم که نرخ تسهیلات مسکن هم تک رقمی باشد. به همین دلیل اگر بخواهند این تسهیلات را تبدیل به اوراق کرده و در بازار سرمایه به فروش برسانند، امکان آن وجود ندارد. در بازار سرمایه نرخ تعدیل ۲۰ درصد بالاتر از هزینه تسهیلات بانکی است. بنابراین برای بانک های تجاری به صرفه نیست که اوراق رهنی برای تسهیلات بانکی مننتشر کنند.

وی تأکید کرد: یا باید یارانه این مابه التفاوت را دولت پرداخت کند یا اینکه فکر دیگری برای تأمین منابع تسهیلات بلندمدت مسکن از سوی بانک های تجاری کرد.

وام مسکن صندوق یکم اثربخشی خود را از دست داده است

مدیرعامل سابق بانک عامل بخش مسکن در خصوص تسهیلات مسکن یکم و ناکارآمدی این نوع تسهیلات مسکن بیان داشت: در مقطعی که ما صندوق پس انداز مسکن یکم را راه اندازی کردیم، متوسط قیمت مسکن در تهران ۳ میلیون تومان بود درنتیجه یک واحد ۷۵ متری به عنوان الگوی مصرف مسکن در تهران را می شد با ۲۴۰ میلیون تومان خریداری کرد. از آنجایی که وام مسکن از محل صندوق یکم برای زوجین ۱۶۰ میلیون تومان است، این تسهیلات بالغ بر ۵۰ درصد یک واحد مسکونی را پوشش می داد.

وی ادامه داد: اما در حال حاضر اگر متوسط قیمت مسکن در تهران را ۱۱ میلیون تومان در نظر بگیریم، قیمت یک واحد مسکونی ۷۵ متری به ۸۰۰ میلیون تومان می رسد و وام ۱۶۰ میلیونی تنها ۲۰ درصد قیمت ملک را پوشش می دهد که نشان می دهد تسهیلات صندوق مسکن یکم اثربخشی خود را از دست داده است.

وام لازم است اما کافی نیست / ‏خبری‬ از مالیات بر عایدی سرمایه نیست

کارشناسان اقتصادی معتقدند دولت در کنار اعطای وام و کمک به رونق ساخت و ساز باید مؤلفه های مخرب را از بازار مسکن حذف کند و اجازه ورود آنها به این عرصه را ندهد. از جمله مؤلفه های مخرب بازار مسکن، نقدینگی است که هر ازگاهی تحت تأثیر فضای اقتصادی کشور، با هجوم به بازار مسکن و دامن زدن به سوداگری، صعود قیمت ها را رقم می زند.

کارشناسان می گویند دولت برای جلوگیری از ورود نقدینگی سرگردان به بازار مسکن و مهار سوداگری در این بازار باید همچون بسیاری از کشورهای دنیا، اقدام به وضع مالیات بر عایدی سرمایه کند. در این صورت، بدلیل نرخ بالای مالیات بر عایدی سرمایه، فقط کسانی اقدام به خرید مسکن می کنند که قصد استفاده از آن را دارند و تقاضاهای سودگرایانه در این بازار کاملاً از بین می‌رود و ثبات قیمت به بازار باز می‌گردد.

شواهد نشان می دهد تا زمانی که بازار مسکن به ثبات قیمتی نرسد، با افزایش حجم، تعداد یا سقف تسهیلات بانکی نمی توان مرهمی بر درد خانوارهای فاقد مسکن گذاشت و قدرت خرید آنها به شکل معنادار و مؤثری بالا برد.

اگرچه دولت اعلام کرده قصد دارد مالیات بر عایدی سرمایه را برای بازارهایی همچون مسکن، ارز و خودرو فعال کند اما وزارت امور اقتصادی و دارایی که مأمور تدوین لایحه مربوطه شده است، هنوز زمان مشخصی را برای رونمایی از این لایحه اعلام نکرده است.