راهکار دولت برای کاهش قیمت مسکن چیست؟

هر چند که فرهاد دژپسند، وزیر اقتصاد دلیل برگشت خوردن این لایحه را نه حذف مسکن از مالیات بر عایدی سرمایه بلکه گنجاندن بخش مسکن در قالب قانون اصلاح مالیات‌های مستقیم می‌داند. هدف این قانون، کاهش تعداد واحدهای خالی و عرضه آنها به بازار مسکن برای کاهش قیمت است.

با وجود اینکه رییس و نایب‌رییس اتحادیه املاک نتیجه خروج سوداگران از بازار مسکن را کاهش ۵ تا ۳۵ درصدی قیمت مسکن می‌دانند، اما پس از شوک‌های قیمتی اوایل دهه نود که به واسطه تحریم‌های اقتصادی و بانکی و همچنین اجرای سیاست هدفمندی یارانه‌ها ایجاد شد، بازار مسکن هنوز نتوانسته خود را بازیابی کند. از سوی دیگر افزایش تورم سالانه و نقطه به نقطه از یک‌سو و افزایش ۵۹.۸ درصدی متوسط قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در زمستان سال ۹۷ نسبت به همین مدت در سال ۹۶ نشان می‌دهد که معاملات سوداگرانه سهم کمتری در نوسان قیمتی در بازار مسکن دارند.

همه برای مسکن
اواخر تیرماه سال جاری، امید علی پارسا، رییس سازمان امور مالیاتی کشور، از همکاری بیشتر وزارت راه و ایجاد زیرساخت‌ها برای راه‌اندازی سامانه‌ای جهت شناخت واحدهای مسکونی خالی خبر داد. پارسا مهم‌ترین اقدام پس از راه‌اندازی سامانه ملی املاک را گرفتن مالیات از خانه‌های خالی عنوان کرد. هفته پیش نیز وزارت راه در پیشنهادی به کمیسیون اقتصادی مجلس خواستار اصلاح تبصره‌های ۵ و ۷ ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم شد. بنابر آنچه پایگاه اطلاع‌رسانی دولت اعلام کرده، وزارت راه و شهرسازی به منظور راه‌اندازی سریع‌تر سامانه ملی املاک و اسکان که در قانون مالیات‌های مستقیم در بخش مالیات بر خانه‌های خالی ذکر شده، متن پیش‌نویس پیشنهادی برای اصلاحیه این تبصره‌ها را برای رسیدگی به دولت ارسال کرده است. این وزارتخانه در تلاش است تا دستگاه‌هایی که اطلاعاتی در خصوص مالکیت افراد بر خانه‌های خالی دارند را مکلف به همکاری و راه‌اندازی سامانه ملی املاک کند.

راه‌اندازی این سامانه و شناسایی واحدهای خالی آخرین راه برای افزایش عرضه مسکن و کنترل تقاضای سوداگرانه در این بازار است.

خانه‌های خالی در تهران، سه برابر استاندار جهانی
سال ۱۳۹۵ آخرین مرحله از سرشماری عمومی نفوس و مسکن در کشور بود که طبق آمارهای آن در استان تهران ۳ میلیون و ۸۹۰ هزار واحد مسکونی وجود دارد که ۱۳ درصد از آن یعنی ۴۹۰ هزار واحد‌، خالی از سکنه است. با توجه به اینکه از این سرشماری بیش از سه سال می‌گذرد و در این مدت علاوه بر تحریم و شوک ارزی، رکودی بر ساخت و ساز نیز حاکم شد، پیش‌بینی می‌شود تعداد واحدهای خالی از سکنه به بیش از اینها برسد. آخرین روز از تیر سال جاری، حسام عقبایی، نایب‌رییس اول اتحادیه مشاوران املاک تعداد واحدهای خالی استان تهران را بیش از ۵۰۰ هزار واحد و خانه‌های خالی کل کشور را نزدیک به ۲.۶ میلیون واحد اعلام کرد. با استناد به گزارش‌های رسمی تعداد واحدهای خالی در کشور طی هفت سال رشد ۵۷ درصدی داشته و به ۶/۲ میلیون واحد رسیده است. آمار افزایش خانه‌های خالی در حالی رو به افزایش است که موجودی مسکن کل ایران نیز از ابتدای دهه نود تا سال گذشته، افزایش داشته است. بنا به آمارهای رسمی موجود مسکن ایران در سال ۹۰ حدود ۲۱ میلیون و ۶۶۳ هزار واحد بوده که با ۱۷ درصد رشد به ۲۵ میلیون و ۴۱۲ هزار واحد در سال ۱۳۹۵ رسیده است. مطابق با استانداردهای جهانی، نسبت خانه‌های خالی به کل واحدهای مسکونی بین ۴ تا ۶ درصد است. اما آمار خانه‌های خالی در ایران، دو برابر استاندارد جهانی یعنی ۱۱درصد است. بالا بودن آمار خانه‌های خالی نشان‌دهنده رکود و حبس سرمایه در بخش مسکن است.حبس سرمایه زمانی رخ می‌دهد که انتظارات تورمی تقاضا و عرضه‌کننده مطابق با یکدیگر نیست. از یک سو تقاضا‌کننده توان چندانی برای پرداخت اجاره‌بها ندارد و از سوی دیگر عرضه‌کننده با توجه به اینکه انتظار افزایش تورم را دارد و از سویی نمی‌تواند مبالغ بیشتری را از تقاضاکننده درخواست کند، ترجیح می‌دهد واحد خود را خالی نگه دارد تا تغییری در شرایط ایجاد شود.

زمانی که اقتصاد از تعادل خارج می‌شود، علاوه بر اینکه تورم انتظاری افراد تغییر می‌کند، سرمایه و دارایی‌ها نیز سودهای متفاوتی نصیب مالکین‌شان می‌کنند. مشکلات نظام بانکی، کاهش عایدی‌های نفتی و … علاوه بر اینکه فضای نااطمینانی را افزایش می‌دهد، بیم تنزل بیشتر ارزش فعلی دارایی را نیز بالا می‌برد و فرد با تصور اینکه سرمایه فعلی ممکن است نتواندپاسخگوی نیاز مشخص امروز در سال آینده باشد، بر حبس سرمایه می‌کوشد. در چنین شرایطی سمت وسوی تصمیمات نباید متمرکز بر تغییر رفتار عاملان در بازار مسکن باشد چرا که رفتار عاملان بر اساس متغیرهای اقتصادی تعیین می‌شود و تا زمانی که تغییری در شاخص‌ها و متغیرها ایجاد نشود، هر سیاست‌گذاری صرفا در کوتاه‌مدت می‌تواند بر بازار تاثیر بگذارد.

قوانین، محور فراموش شده کنترل قیمت ها
الزاما هر کسب سودی در بازارهایی مانند مسکن، طلا و… به دلیل فعالیت‌های سوداگرانه نیست و شخص ممکن است گاهی با سیاست‌گذاری‌های اشتباه و سیکل‌های اقتصادی باعث به هم خوردن تعادل اقتصادی ‌شود که طبیعی است در هر عدم تعادلی عده‌ای سود می‌کنند و عده دیگری نیز زیان می‌بینند. افزایش پایه‌های مالیاتی و مالیات‌ستانی از فعالیت‌های سوداگرانه راه مناسبی برای کنترل قیمت‌ها و جلوگیری از هر گونه تبانی احتمالی در آنها است اما این به معنی کاهش شدید در قیمت‌ها نیست چرا که قیمت‌ها از قوانین ساده اقتصادی تبعیت می‌کنند که سیاست‌گذار باید به آن توجه کند. مهدی سلطان محمدی کارشناس مسکن در خصوص مالیات بر عایدی سرمایه و تاثیر آن بر بازار مسکن گفت: پیش از هرچیز باید توجه داشت که مالیات بر عایدی مسکن با مالیات بر خانه‌های خالی تفاوت دارد. نکته دوم اینکه مالیات بر عایدی سرمایه می‌تواند مالیات خوبی باشد به دلیل اینکه جلوی سوداگری در بازار مسکن را بگیرد. از این جهت که مصرف‌کننده واقعی در بازار باقی می‌ماند‌، مفید است و رشد شدید قیمت‌ها در دوره‌های رونق بازار را می‌گیرد. اما تیغ دولبه است و اگر بد اجرا شود می‌تواند وضع مسکن را حتی بدتر کند. از این جهت که می‌تواند به بخش عرضه مسکن صدمه زند و سرمایه‌گذاری در این بخش را کاهش دهد. سلطان محمدی معتقد است رشد شتابان قیمت‌ها زمانی اتفاق می‌افتد که مالیات‌ها فقط به قصد ایجاد درآمد وضع شود بدون اینکه به ابعاد آن توجه شود.

این کارشناس مسکن یکی از ابعاد وضع نسنجیده مالیات‌ها را عدم توجه به تورم می‌داند. در شرایطی که تورم ۴۰ درصد است و سرمایه فرد نیز به همین میزان افزایش یافته، به این مفهوم است که درآمد واقعی به دست نیامده است و ارزش سرمایه معادل تورم افزایش یافته است. شخص در این شرایط سرمایه‌گذاری نمی‌کند. سلطان محمدی معتقد است در شرایطی می‌توان از مالیات بر عایدی سرمایه بهره کافی برد که اثر تورمی از آن خارج شود و گرنه ارزش واقعی دارایی فرد کاهش یافته و او انگیزه‌ای برای سرمایه‌گذاری در این بخش ندارد. نکته دیگری که او به آن اشاره کرد اینکه مالیات بر عایدی سرمایه را نمی‌توان در یک بخش خاص اعمال کرد. مالیات بر عایدی سرمایه باید بر تمام بخش‌هایی که به هر نوعی درآمدی را عاید فرد می‌کند، اعمال شود. از مسکن تا بورس و سپرده‌های بانکی. او نیاز بازار مسکن را سیاست‌های تشویقی و نه تنبیهی می‌داند. دوراندیشی در خصوص اعمال هرگونه سیاست بر بخش‌های اقتصادی، نکته دیگری بود که سلطان‌محمدی به آن اشاره کرد. او معتقد است شفافیت مهم‌ترین رکن هر گونه سیاستی است. به این صورت که نباید سیاست‌های مالیاتی را در اختیار ممیزین قرار داد چرا که تجربه ثابت کرده است که ممیزی راه را برای اجحاف و فساد باز می‌کند چرا که این افراد دست‌شان باز است که اقلام را به دلیل سوء نیت یا خطای محاسباتی کم و زیاد کنند که این امر تاثیر خود را بر سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در میان مدت می‌گذارد. نکته آخری که او به آن اشاره کرد، توجه به شرایط بازار است. به این صورت که در دوران رکود سیاست‌ها باید با دقت بیشتری اجرا شوند که جلوی سرمایه‌گذاری در این بخش را نگیرند.