چهارباغ با قولنامه تکه تکه شد/ رواج ویلا‌های قولنامه‌ای غیرقانونی در اراضی کشاورزی

بار‌ها درباره‌ی مناطقی که مورد طمع زمین‌خواران واقع شده، اخباری به گوش ما رسیده و تنها عکس العملی که از ما سر زده، تکان دادن سر و افسوس خوردن بوده است.

یکی از همین مناطق، چهارباغ کرج است. منطقه‌ای استعداد کشاورزی آن بسیار زیاد بوده و از شرایط آب و هوایی خوبی هم برخوردار است. همین مسئله نیز باعث هجوم زمین‌خواران شده است. به طوری که این منطقه، تبدیل به محله‌ای برای تفریح آخر هفته‌های تهرانی‌ها شده است.

شدت هجوم زمین‌خواران به این منطقه تا حدی بوده که باعث ایجاد اشتغال در آن مناطق نیز شده است. به طوری که بازار ادوات ساختمانی در روستا‌های اطراف چهارباغ بسیار داغ است. به طور معمول ما از روستا تصوری که داریم این است که عده‌ای در حال کشاورزی و عده در حال چوانی هستند. اما در آن مناطق عده‌ای در حال دور دور با ماشین‌های شیک و آنتیک خود هستند.

نکته دیگر قابل توجه این منطقه، رشد قارچ وارد مشاورین املاک و پیمانکاران برای ساخت ویلا است. این مغازه‌ها که در فاصله کوتاهی از هم قرار داشتند بر همه آن‌ها خرید و فروش ویلا ذکر شده بود و حتی برای ساخت و ساز ویلا نیز سفارش می‌گرفتند.

در بازدید هیجان انگیزی که این عجایب شهر داشتیم، قاضی چهارباغ را نیز همراه خود بردیم. احمد زاده قاضی جوانی که به تازگی دستور تخریب چهارصد ویلای غیرمجاز را داده بود در این سفر ما را همراهی می‌کرد. از قاضی احمدزاده درخواست کردیم که به همراه ما به ویلا‌های تخریب شده بیاید و آن ویلا‌ها را به ما نشان دهد؛ بنابراین به همراه احمدزاده رهسپار بازدید از ویلا‌های غیرمجاز شدیم. متاسفانه زمین‌هایی که هرکدام به راحتی می‌توانست مستعد کشاورزی و تولید شود، تبدیل به آهن و سیمان شده بود. جالب‌تر از آن اینکه حتی بد از تخریب عده مجدد در حال کار و بازسازی مجدد بنا‌ها بودند.

در رابطه با بازسازی بنا‌ها از قاضی احمدزاده درخواست کردیم که علت این امر را به ما بگوید، احمدزاده گفت: «زمینخواران به طور کلی چند اصل را در زمانی که می‌خواهند ویلا بسازند رعایت می‌کنند. در ابتدا آن‌ها اراضی کشاورزی که دارای یک سند مادر بوده را در اطرافش دیوار می‌کشند. پس از این که دیوار کشیدند قیمت اراضی برای مثال از پنجاه هزارتومان به ۵۰۰ هزار تومان افزایش پیدا می‌کند».

این قاضی ادامه داد: «اگر زمین‌خواران، پس از دیوار کشی هم اراضی غیرقانونی را بفروشند، بازهم ارزش افزوده حداقل ده برابری برای آن‌ها دارد. اما آن‌ها پس دیوارکشی، قطعات زمین را به اراضی کوچکتر تبدیل می‌کنند. به صورتی که در هر قطعه زمین کشاورزی تبدیل به هشت واحد کرده و در هر واحد شروع به ساخت و ساز ویلا می‌کنند. به مجموعه هشت ویلا ساخته شده، شهرک می‌گویند. از طرفی پس ساخت ویلا، قیمت زمین از متری ۵۰ هزارتومان که زمین کشاورزی بود به متری ۱ ملیون تومان می‌رسد، به عبارتی ۲۰ برابر سود بیشتر».

کاظم‌زاده به انگیزه زمینخوارانی که ویلا‌های آن‌ها تخریب شده، اما بازهم اقدام به بازسازی آن‌ها می‌کنند، اشاره کرد و گفت: «دقت کنید که ارزش افزوده‌ای که این تغییر کاربری برای زمینخواران دارد، چنان زیاد است که آن‌ها را مجاب می‌کند حتی اگر ده بار هم تخریب صورت گرفت، بازهم ملک را بازسازی کنند و بعد از آن به مردم بفروشند و سود‌های کلان به جیب بزنند»؛ بنابراین می‌توان گفت که زمین‌خواران در جایی نمی‌خوابند که زیر آن آب بروند. زیرا همانطور که قاضی کاظم‌زاده معتقد بوده، برای آن‌ها چنان ارزش افزوده‌ای داشته که حاضرند چنین ریسکی را کنند. اما شاید نکته دیگری که باید به آن اشاره کرد این باشد که چگونه و با چه ابزاری این معاملات صورت می‌گیرد.

برای پاسخ به این سوال نیز به سراغ کاظم‌زاده رفتیم و وی گفت: «به طور کلی قوانین به آن‌ها اجازه نمی‌دهد، اراضی را به صورت رسمی تفکیک کرده و با اسناد رسمی به دیگران بفروشند. زیرا در این صورت ارگان‌های دولتی متوجه می‌شوند و اجازه چنین تخلفاتی را ندارند، بنابراین برای اینکه بتوانند املاک غیرقانونی خود را به راحتی به دیگران بفروشند روی به انجام معاملات عادی (غیررسمی) می‌آورند».
ویلا‌های غیرمجاز عامل رشد حاشیه نشینی

پس از بازدید از مناطق تخریب شده به همراه قاضی احمدزاده رهسپار مناطقی که بر اثر رشد قیمت زمین به مناطق حاشیه چهارباغ تبدیل شده بود رفتیم. مناظر بسیار جالب بود، در کمتر از چند دقیقه به منطقه به نام مهدی آباد وارد شدیم. در این منطقه کوچه‌ها باریک، خانه‌ها کوچک و فاقد استحکامات مناسب هستند و حتی عابران پیاده نیز برای رفت و آمد دچار مشکل می‌شوند.

احمدزاده از رشد تخلفاتی که در این منطقه بوده ابراز تاسف کرد و گفت: «متاسفانه این منطقه از مناطقی بوده که خرید و فروش مواد مخدر در آن رواج پیدا کرده و دزدی و خفت گیری هم از مواردی بوده که بسیار ارجاع داده می‌شود». جالب است در کمتر چند دقیقه از منطقه‌ای مرفه نشین به منطقه‌ای مستضعفین نشین وارد شدیم. به راستی علت شکل گیری چنین مناطق حاشیه‌ای در کنار مناطق مرفه نشین، چیزی غیر از تخریب کاربری اراضی بیت المال است؟
علت رشد قارچ وار ویلا در چهارباغ چیست؟

برای پاسخ به سوالی پیرامون علت تخریب اراضی بیت المال به سراغ کارشناسان رفتیم و از نظرات آن‌ها جویا شدیم. برای مثال امیرحسین حاجی زاده کارشناس مسائل حقوقی معتقد است که «زمین‌خواری، ریشه در مسائل حقوقی دارد. برای درک این مسئله دقت کنید که زمین‌خواران در ابتدا منطقه‌ای را تصرف می‌کنند و در اطراف آن دیوار می‌کشند. پس از آن اراضی را تفکیک می‌کنند و شروع به ساخت و ساز می‌کنند. پس از ساخت و ساز نیازمند فروش این اراضی به افراد متقاضی خرید هستند».

حاجی زاده ادامه داد: «زمین‌خواران می‌دانند که کار غیرقانونی انجام داده‌اند بنابراین دنبال راه حل قانونی می‌گردند که به وسیله‌ی آن اراضی غیرقانونی را به صورت قانونی جلوه داده و خریداران نیز متقاعد شوند که در قبال پذیرش اسناد انتقال قانونی پول پرداخت کنند؛ بنابراین زمین‌خواران از ابزاری به نام اسناد غیررسمی یا قولنامه‌ای استفاده می‌کنند».

در ادامه حاجی زاده به چیستی قولنامه و چگونگی شکل‌گیری آن اشاره کرد و گفت: «اسناد غیررسمی در هیچ سامانه‌ای به ثبت نمی‌رسد و تنها نیاز به امضا طرفین قرارداد دارند. اما با وجود این که اسناد غیررسمی در هیچ سامانه‌ای به ثبت نمی‌رسند، اما در دادگاه‌ها دارای اعتبار بوده و می‌توانند اسناد رسمی و تایید شده حکومت را نیز ابطال کنند».
راه خروج از این بحران چیست؟

همانطور که ملاحظه شد، اسناد غیررسمی در کشور بحران آفرین شده و برای حل این بحران باید شیوه‌های مناسبی را اتخاذ کرد که بتوان شاهد از بین رفتن چنین اتفاقاتی در کشور باشیم. در همین راستا بسیاری از کارشناسان معتقدند که تنها راه حل این مسئله، بی اعتباری اسناد غیررسمی بوده و تا زمانی که این اسناد بی اعتبار نشوند، زمینخواری ادامه خواهد داشت.